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　　作为【智慧园区开发运营事业群】的运营负责人，我每天都要和各种创业者打交道。有人说深圳的产业园太多，同质化严重，但我想说：真正懂企业的园区，从来不怕竞争。去年我们负责的青创园入驻率达到98%，续租率超过85%，靠的不是低价，而是把企业当“合伙人”的经营理念。

一、从“收租金”到“陪跑”，我们和企业一起成长

　　很多园区把企业当“租客”，我们却把自己定位成“创业合伙人”。去年有家做AI教育的初创公司入驻时，团队只有3个人，连PPT都做不利索。我们的企业服务团队主动上门，帮他们梳理商业模式，联系投资机构，甚至还协调了园区里的技术大牛给他们做技术顾问。现在这家公司已经拿到A轮融资，团队扩到30人，还把总部搬到了我们园区的独栋办公楼。

　　这种“陪跑式”服务背后，是我们独创的“三阶服务体系”：第一阶是基础服务，包括工商注册、财税代理这些常规项目；第二阶是成长服务，比如投融资对接、政策申报辅导；第三阶是产业服务，我们会根据园区主导产业，定期组织行业沙龙、技术对接会。去年我们举办的“跨境电商选品大会”，帮20多家入驻企业对接了供应商，单场活动就促成了超过500万元的订单。

二、空间设计要“懂业务”，而不是“懂设计”

　　现在很多新园区喜欢找知名设计师做概念设计，但我们更在意空间是否“懂业务”。比如我们为直播电商企业设计的“弹性直播间”，墙面采用可移动隔断，既能满足单人出镜需求，也能快速组合成大型直播场地。更关键的是，我们在每个直播间都预埋了光纤接口和5G信号增强器，确保直播时不会卡顿。这些细节看似不起眼，但能帮企业省下至少30%的设备投入。

　　对于生物医药企业，我们设计了“模块化实验室”。传统实验室装修成本高、改造难，我们的实验室采用标准化单元设计，企业可以根据研发需求灵活调整。去年有家做基因检测的公司入驻时，只需要基础实验室，半年后业务扩张需要增加PCR区，我们只用三天就完成了改造，比他们自己找装修公司快了整整一个月。

三、产业生态不是“喊口号”，而是“做连接”

　　很多园区喜欢标榜“产业生态”，但真正能落地的少之又少。我们在龙岗打造的“智能制造产业园”，入驻了32家机器人企业、15家传感器厂商和8家系统集成商。为了促进企业间合作，我们开发了“产业连接平台”，企业可以在上面发布技术需求、寻找合作伙伴。去年通过这个平台，有家做机械臂的公司和做视觉识别的团队达成了合作，共同开发出了新一代分拣机器人，现在已经在京东物流的仓库里试用。

　　除了企业间的连接，我们还注重和政府、高校的联动。我们和深圳大学共建了“智能制造联合实验室”，园区企业可以优先使用高校的科研设备，学生也能到企业实习。去年有家入驻企业通过这个平台，和深大教授合作开发出了新型减速器，性能比进口产品提升了20%，现在已经拿到了军工订单。

四、生活配套要“有温度”，而不是“有面子”

　　我们做过调研，发现创业者最在意的不是园区有没有星级大堂，而是下班后能不能吃上热饭、孩子有没有地方托管。所以在青创园，我们建了深圳首个“园区亲子中心”，提供课后托管和兴趣班服务。去年有位做硬件开发的创始人跟我说，自从园区有了亲子中心，他妻子再也不抱怨他“只顾工作不顾家”了，现在他们团队的核心工程师一个都没走。

　　除了亲子中心，我们还打造了“创业者食堂”。和普通食堂不同，我们邀请了五家不同菜系的餐饮公司入驻，创业者可以用积分兑换餐食，积分则通过参加园区活动、推荐新企业等方式获得。这种模式既保证了餐饮多样性，又增强了企业间的互动。现在每天中午食堂都坐得满满的，很多合作就是在排队打饭时谈成的。

　　运营产业园没有秘诀，就是把企业当家人，把服务做扎实。当创业者遇到困难时，我们能第一时间提供帮助；当企业需要资源时，我们能快速对接；当团队需要生活关怀时，我们能及时出现。这样的园区，企业怎么会舍得离开呢？